為貫徹落實(shí)中辦、國辦印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步深化稅收征管改革的意見》，切實(shí)優(yōu)化契稅納稅服務(wù)，規(guī)范契稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國契稅法》（以下簡稱“契稅法”）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號，以下簡稱“23號公告”）等相關(guān)規(guī)定，稅務(wù)總局制發(fā)了《關(guān)于契稅納稅服務(wù)與征收管理若干事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2021年第25號，以下簡稱《公告》），自2021年9月1日起施行。
計(jì)稅依據(jù)具體規(guī)定
問：為什么契稅申報(bào)的基本單位是不動產(chǎn)單元？
答：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，不動產(chǎn)單元是權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間，同時(shí)不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。為進(jìn)一步提升契稅納稅申報(bào)的規(guī)范性，便于納稅人理解和辦理，并與不動產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一銜接，《公告》明確了納稅人申報(bào)契稅的基本單位為不動產(chǎn)單元。
因共有不動產(chǎn)份額變化或者增減共有人導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，納稅人也應(yīng)以不動產(chǎn)單元為單位申報(bào)契稅。
【例1】自然人A整體購買某幢住宅樓。在辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將該幢住宅樓登記為2個(gè)不動產(chǎn)單元，則A應(yīng)就2個(gè)不動產(chǎn)單元分別向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)契稅。
問：以作價(jià)投資（入股）、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬應(yīng)申報(bào)契稅的，如何確定適用稅率、計(jì)稅依據(jù)等？
答：契稅法第二條第三款規(guī)定，以作價(jià)投資（入股）、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)征收契稅。
為方便納稅人確定上述應(yīng)稅行為契稅申報(bào)的適用稅率、計(jì)稅依據(jù)等，《公告》明確，以作價(jià)投資（入股）、償還債務(wù)等應(yīng)交付經(jīng)濟(jì)利益的方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，參照土地使用權(quán)出讓、出售或房屋買賣確定契稅適用稅率、計(jì)稅依據(jù)等。以劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等沒有價(jià)格的方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，參照土地使用權(quán)或房屋贈與確定契稅適用稅率、計(jì)稅依據(jù)等。
【例2】為支持合理住房需求，某省依法規(guī)定本地區(qū)住房買賣契稅適用稅率為3%。若納稅人甲作為債權(quán)人承受某債務(wù)人抵償債務(wù)的一套住房，甲應(yīng)參照住房買賣的適用稅率3%，以及抵債合同（協(xié)議）確定的成交價(jià)格申報(bào)契稅。
問：契稅計(jì)稅依據(jù)不包括增值稅具體指什么？
答：23號公告第二條第（九）項(xiàng)規(guī)定，契稅的計(jì)稅依據(jù)不包括增值稅。為方便納稅人確定契稅申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)，《公告》按照土地使用權(quán)出售、房屋買賣，土地使用權(quán)互換、房屋互換，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定契稅計(jì)稅價(jià)格等三類情形，作出契稅計(jì)稅依據(jù)不包括增值稅的具體規(guī)定。
一是土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，承受方計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅；實(shí)際取得增值稅發(fā)票的，成交價(jià)格以發(fā)票上注明的不含稅價(jià)格確定。
二是土地使用權(quán)互換、房屋互換的，應(yīng)分別確定互換土地使用權(quán)、房屋的不含稅價(jià)格，再確定互換價(jià)格的差額。
三是土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為的，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的契稅計(jì)稅價(jià)格為不含增值稅價(jià)格。
需要說明的是，土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓方免征增值稅的，承受方計(jì)征契稅的成交價(jià)格不扣減增值稅額。
【例3】某一般納稅人甲公司向納稅人乙銷售其自建的房屋，含稅價(jià)為328萬元，并適用一般計(jì)稅方法。2019年1月，甲公司向納稅人乙開具第1張?jiān)鲋刀惏l(fā)票，注明的增值稅額為10萬元、不含稅價(jià)格為100萬元；2021年9月，甲公司向納稅人乙開具第2張發(fā)票，注明的增值稅額為18萬元、不含稅價(jià)格為200萬元。則乙申報(bào)契稅的計(jì)稅依據(jù)＝100＋200＝300（萬元）。
【例4】自然人A與自然人B互換房屋，A的房屋不含稅銷售價(jià)格為145萬元，B的房屋不含稅銷售價(jià)格為100萬元。則A申報(bào)契稅的計(jì)稅依據(jù)為0；B申報(bào)契稅的計(jì)稅依據(jù)＝145－100＝45（萬元）。
【例5】自然人A將一套購買滿2年的住房銷售給自然人B，合同確定的交易含稅價(jià)為210萬元，A符合免征增值稅條件，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票上注明增值稅額為0，不含稅價(jià)格為210萬元。則B申報(bào)繳納契稅的計(jì)稅依據(jù)為210萬元。
申報(bào)契稅具體規(guī)定
問：《公告》實(shí)施后，納稅人申報(bào)契稅所需提交資料有變化嗎？
答：沒有變化。《公告》延續(xù)稅法實(shí)施前做法，明確契稅納稅人依法納稅時(shí)，應(yīng)填報(bào)《財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》（《契稅稅源明細(xì)表》部分），并根據(jù)具體情形提交下列資料：
?。ㄒ唬┘{稅人身份證件；
（二）土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證；
?。ㄈ┙桓督?jīng)濟(jì)利益方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，提交土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移相關(guān)價(jià)款支付憑證，其中，土地使用權(quán)出讓為財(cái)政票據(jù)，土地使用權(quán)出售、互換和房屋買賣、互換為增值稅發(fā)票；
（四）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機(jī)關(guān)出具的監(jiān)察文書等因素發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，提交生效法律文書或監(jiān)察文書等。
需要說明的是，稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于契稅納稅申報(bào)有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第67號，以下簡稱“67號公告”）將繼續(xù)有效。67號公告規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí)，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。
問：納稅人如何申報(bào)享受契稅減免稅政策？
答：根據(jù)《公告》規(guī)定，契稅納稅人符合減免稅條件的，應(yīng)按規(guī)定附送有關(guān)資料。
對享受公共租賃住房、農(nóng)村飲水安全工程等契稅減免稅政策的納稅人，根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)行農(nóng)村飲水安全工程稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第67號）等規(guī)定，實(shí)行資料留存?zhèn)洳榈膬?yōu)惠辦理方式。
問：修訂后的《契稅稅源明細(xì)表》填報(bào)項(xiàng)目有什么變化？
答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2021年第9號）第一條規(guī)定，納稅人申報(bào)繳納契稅時(shí)，應(yīng)填報(bào)《財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》（《契稅稅源明細(xì)表》部分）。
《公告》附件1公布了修訂后的《契稅稅源明細(xì)表》（以下簡稱《稅源明細(xì)表》）的樣式。與原表相比，《稅源明細(xì)表》主要變化有三個(gè)方面：
一是為進(jìn)一步減輕納稅人負(fù)擔(dān)，在滿足契稅申報(bào)要求基礎(chǔ)上，將《稅源明細(xì)表》“用途”欄次選項(xiàng)由原來的“居住”“商業(yè)”“工業(yè)”等7項(xiàng)壓縮為“居住”和“非居住”2項(xiàng)，“權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式”的選項(xiàng)也進(jìn)行了簡化。
二是將原表中“減免性質(zhì)代碼和項(xiàng)目名稱”細(xì)分為“居民購房減免性質(zhì)代碼和項(xiàng)目名稱”和“其他減免性質(zhì)代碼和項(xiàng)目名稱”兩個(gè)欄次。其中，“居民購房減免性質(zhì)代碼和項(xiàng)目名稱”僅供自然人購買住房申請享受居民購買家庭唯一、家庭第二套等優(yōu)惠政策時(shí)填報(bào)，“其他減免性質(zhì)代碼和項(xiàng)目名稱”供企業(yè)和自然人申請享受其他優(yōu)惠政策時(shí)填報(bào)。
符合條件的納稅人，可以使用《稅源明細(xì)表》同時(shí)填報(bào)兩類優(yōu)惠，“一次填報(bào)、同時(shí)享受”。
【例6】自然人A的房屋被該縣人民政府征收，獲得貨幣補(bǔ)償80萬元，之后A重新購買一套80平方米的住房，不含稅成交價(jià)格為100萬元，并符合家庭唯一住房優(yōu)惠條件。如該省規(guī)定對成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)牟糠置庹髌醵悾瑒tA申報(bào)契稅時(shí)，應(yīng)在“居民購房減免性質(zhì)代碼和項(xiàng)目名稱”中選擇個(gè)人購買家庭唯一住房90平方米及以下契稅減按1%征收的減免性質(zhì)代碼和項(xiàng)目名稱，在“其他減免性質(zhì)代碼和項(xiàng)目名稱”中選擇授權(quán)地方出臺的房屋被征收取得貨幣補(bǔ)償重新購買住房契稅優(yōu)惠政策的減免性質(zhì)代碼和項(xiàng)目名稱，并在“抵減金額”中填入“800000”元。則A申報(bào)契稅的應(yīng)納稅額=（1000000-800000）×1%=2000（元）。
三是增加“權(quán)屬登記日期”欄次。契稅法第十條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報(bào)繳納契稅?！抖愒疵骷?xì)表》相應(yīng)增加了“權(quán)屬登記日期”欄次，供在土地、房屋權(quán)屬登記后申報(bào)繳納契稅的納稅人填報(bào)使用。如納稅人在辦理土地、房屋權(quán)屬登記前申報(bào)繳納契稅的，無需填報(bào)該欄次。
問：《公告》實(shí)施會影響目前房地產(chǎn)交易稅費(fèi)申報(bào)模塊和相關(guān)表單的使用嗎？
答：不會。目前，我們已經(jīng)結(jié)合契稅法實(shí)施需要，對征管信息系統(tǒng)中的增量房交易、存量房交易、土地出讓轉(zhuǎn)讓等房地產(chǎn)交易稅費(fèi)申報(bào)模塊進(jìn)行了修改完善，同時(shí)，對使用模塊需填報(bào)的有關(guān)申報(bào)表單進(jìn)行了同步優(yōu)化，《公告》實(shí)施后，房地產(chǎn)交易稅費(fèi)申報(bào)模塊和表單仍可繼續(xù)使用。
問：《公告》實(shí)施后，納稅人申請辦理退稅應(yīng)提供的資料有變化嗎？
答：辦稅資料有所簡化。納稅人依照契稅法及23號公告規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退還已繳納契稅的，應(yīng)提供納稅人身份證件，稅收繳款書或稅收完稅證明復(fù)印件，并根據(jù)不同情形提交相關(guān)資料：
?。ㄒ唬┰谝婪ㄞk理土地、房屋權(quán)屬登記前，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或合同性質(zhì)憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，提交合同或合同性質(zhì)憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的證明材料；
（二）因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的，提交人民法院、仲裁委員會的生效法律文書；
（三）在出讓土地使用權(quán)交付時(shí)，因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價(jià)款的，提交補(bǔ)充合同（協(xié)議）和退款憑證；
（四）在新建商品房交付時(shí)，因?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需返還房價(jià)款的，提交補(bǔ)充合同（協(xié)議）和退款憑證。
為進(jìn)一步簡化辦稅流程和資料，納稅人辦理退稅時(shí)無需提交不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料?！豆妗访鞔_，收取納稅人退稅資料后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核實(shí)有關(guān)土地、房屋權(quán)屬登記情況。
問：《公告》實(shí)施后，契稅申報(bào)繳納的主要方式有變化嗎？
答：沒有變化。根據(jù)契稅法有關(guān)規(guī)定，契稅由土地、房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理?！豆妗访鞔_，對實(shí)行“一窗受理”的地區(qū)，納稅人可以到當(dāng)?shù)卣?wù)大廳或不動產(chǎn)登記大廳設(shè)立的綜合受理窗口統(tǒng)一辦理契稅納稅申報(bào)及其他不動產(chǎn)登記、交易和繳稅事項(xiàng)。
具備條件的地區(qū)，納稅人可以通過電子稅務(wù)局或納稅人端APP等方式，實(shí)現(xiàn)契稅申報(bào)繳納網(wǎng)上辦理、掌上辦理。
